전세 vs 월세 — 무엇이 유리한가?
한국 부동산 임대 시장에는 세계적으로 독특한 전세(Jeonse) 제도가 있습니다. 전세는 보증금을 한 번에 맡기고 월세 없이 살다가 계약 종료 시 보증금을 돌려받는 방식이고, 월세는 보증금 + 매월 임대료를 내는 일반적인 방식입니다. 본 계산기는 한국은행이 매월 발표하는 전월세 전환율(2026년 약 4.0%)을 기준으로 두 방식의 비용을 양방향 전환합니다. 전세금을 월세로 환산하면 매월 얼마인지, 월세 계약을 전세로 보면 얼마인지 즉시 알 수 있어 임대차 계약 비교·재계약 협상 시 핵심 지표가 됩니다. 기회비용 비교(전세금을 다른 곳에 투자했을 때 수익 vs 월세 지출)까지 표시되어 합리적 의사결정을 돕습니다.
전월세 전환 공식
전세 → 월세
월세 = (전세금 − 보증금) × 전환이율 ÷ 12
예: 전세 3억, 보증금 0, 이율 4% → 월세 = 3억 × 4% ÷ 12 = 100만원
월세 → 전세
전세금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환이율)
예: 보증금 5천, 월세 50만원, 이율 4% → 전세금 = 5천 + 600 ÷ 0.04 = 1억 5천만원
한국은행 전월세 전환율 추이
| 시기 | 평균 전환율 | 시장 상황 |
|---|---|---|
| 2018 | 5.6% | 금리 인상기, 전세대출 활발 |
| 2020 | 5.1% | 코로나 영향, 전세 선호 증가 |
| 2022 | 4.8% | 전세 가격 정점 |
| 2024 | 4.5% | 전세 사기 여파, 월세 수요 증가 |
| 2026 | 약 4.0% | 기준금리 안정기 |
전세 vs 월세 — 상황별 추천
전세가 유리한 경우
대출 이자가 전월세 전환율보다 낮을 때 (예금 이자 3% vs 전환율 4%). 월세 부담 없이 안정적 거주 선호. 자금 여유가 있고 보증금 회수 후 활용 계획 있음.
월세가 유리한 경우
전세 사기 우려가 큰 지역. 단기 거주 예정(1~2년). 전세금을 다른 곳에 투자했을 때 수익률이 전환율보다 높음. 청년 월세 지원 같은 정부 보조 받을 때.
반전세(보증부 월세)
전세와 월세의 절충안. 보증금을 어느 정도 두고 월세를 낮추는 방식. 임차인 부담을 분산하고 임대인의 보증금 사고 위험을 줄임.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전월세 전환율은 누가 정하나요?
A. 시장에서 자율적으로 결정되며, 한국은행이 매월 평균값을 통계로 발표합니다. 임대차 계약 시 임대인-임차인 협상으로 정해지며, 주택임대차보호법은 상한선(기준금리 + 2%)을 두고 있습니다.
Q. 전세 사기를 피하려면?
A. ① 등기부등본 확인(근저당·압류 여부), ② 전입신고 + 확정일자 즉시 받기, ③ 보증보험 가입(HUG 전세보증금 반환보증), ④ 시세 대비 보증금 70% 이내 권장. 대출이 많거나 신축 빌라는 더 신중히.
Q. 계약 갱신 시 전세 → 월세 전환을 거부할 수 있나요?
A. 임차인은 갱신청구권(2년) 행사 시 동일 조건 유지를 요구할 수 있습니다. 다만 임대인은 5% 이내 인상이 가능하고, 전월세 전환을 강요할 수는 없습니다. 합의 시 전환 가능.
Q. 청년 월세 지원금은 얼마인가요?
A. 청년월세지원(2026년 기준): 만 19~34세, 부모 합산 소득 1억 이하, 본인 소득 5천 이하 + 무주택 청년에게 월 최대 20만원 × 12개월 지원. 신청은 복지로(bokjiro.go.kr).
Q. 입력한 정보가 외부로 전송되나요?
A. 아니요. 모든 계산은 사용자의 브라우저에서만 수행되며 외부 서버로 전송되지 않습니다.